不動産明渡しの方法と手続

家賃の滞納などの契約違反（債務不履行）がある場合、賃貸人は賃貸借契約を解除し、明渡しを請求することができます。

解除が有効となるためには賃借人に解除通知が到達する必要があるので、到達したことの確実な証拠とするために内容証明郵便で通知することが多いです。この段階で、賃借人に明け渡すよう交渉したり、民事調停を申し立てて裁判所で話し合いをすることもありますし、ただちに明渡訴訟を提起することもあります。

迅速かつ適正な解決のためには、明渡訴訟や強制執行の段階を見据え、その場合にどのような結果となるか（勝訴の見込みは高いか、費用や時間はどの程度必要かなど）を踏まえた対応が必要になります。

１．明渡訴訟（民事訴訟）

契約を解除したにもかかわらず賃借人が明渡しに応じない場合には、裁判所に訴訟を提起することになります。

訴訟では、賃貸人（原告）が未払賃料を請求しないなどの譲歩をして和解が成立するケースもあれば、賃借人（被告）が解除は無効であるなどと主張して争い、裁判所が証拠を調べて判決を下すケースもあります。

その結果、明渡しを認める和解や判決がされれば、賃借人には明渡義務があることは言うまでもありません。しかし、賃借人が判決などに従わない場合、賃貸人としては法律に定められた強制執行の手続をとる必要があり、賃借人を無理やり退去させようとすれば犯罪となるおそれがあります（これを「自力救済の禁止」といいます）。

また、賃借人が行方不明の場合には、そもそも交渉や民事調停によって明け渡してもらうことが不可能です。したがって、明渡訴訟を提起して勝訴し、強制執行をすることが通常です。

２．強制執行

強制執行をするためには、強制執行の可能な権利があることを証明する「債務名義」が必要です。不動産の明渡しの場合、確定判決（明渡訴訟の勝訴判決）が債務名義の典型ですが、和解調書などが債務名義として利用されることもあります。

また、債務名義には、強制執行可能であることを証明する「執行文」が付されていることも必要です。したがって、確定判決を債務名義とする場合であれば、勝訴した賃貸人は、判決が言い渡された裁判所の書記官に執行分を付与してもらいます。

このようにして、執行文の付された債務名義が用意できれば、強制執行の申立てを行います。その際には、強制執行にかかる費用を納付しなければなりません。

不動産明渡しの強制執行は、執行官が行います。執行官は、執行分の付された債務名義に従い、不動産を占有する賃貸人に対して明渡しの催告をし、また、強制執行の日である「断行日」を指定します。この段階で賃借人が任意に明け渡すこともあります。

断行日までに明渡しがされない場合には、執行官が、賃貸人を立ち会わせて、専門業者を用いるなどして解錠をし、内部の動産を搬出して処分します。

強制執行が完了すれば、賃貸人が自由に不動産を使用できるようになります。　

３．占有移転禁止の仮処分

悪質な賃借人の中には、第三者を住まわせるなどして強制執行の妨害をする者がいます。つまり、不動産を賃借人ではなく第三者が占有しているため、賃借人に対する明渡請求を認めた判決があっても、その第三者は「自分はその裁判とは無関係である」と主張して明け渡そうとしないのです。

このような事態が生じる懸念があれば、占有移転禁止の仮処分を利用する可能性があります。明渡訴訟の前に仮処分を申立てて裁判所が認めている場合には、不動産の占有を後から取得した第三者に対しても、賃借人に対する判決に基づいて強制執行をすることができるようになります。したがって、第三者の「裁判と無関係である」という主張は認められません。

ただし、占有移転禁止の仮処分が認められるには、裁判所に担保金を納付する必要がありますので、仮処分を申請するか否かについては、担保の負担を考慮し、慎重に検討して判断することが必要といえます。